不動産
2018/03/09

土地活用で成功するためのポイント

(写真=terng99/Shutterstock.com)
(写真=terng99/Shutterstock.com)
遊休資産になっている土地の有効活用は、資産運用だけでなく、相続対策の側面でも重要です。また、土地の所有権を有していなくても、土地を購入して活用することは可能です。

しかし、土地活用は上手にしないと、大切な資産を目減りさせてしまう恐れもあります。
どのようにすれば土地活用を成功させることができるのかを解説します。

しっかりとした収益が見込めるプランを立てる


土地を活用する際にまず大切なのは「収益性」です。土地活用をするのですから、より確実に収益が得られるようにしなければなりません。アパート経営でも駐車場経営でも、他人から収益を得る形で土地を運用させるならば、常に借り手がいるかどうかを意識しなければなりません。土地が郊外にあり住宅としてのニーズがない土地であれば、定期借地権を設定して店舗や工場として貸し出すといった選択肢も考えるべきでしょう。

収益性を悪化させるリスクに注意する


利回りが高く、収益が見込めそうなプランができたとしても、必ず高い収益が得られるとは限りません。実際に土地活用をしてみると、想定していなかった事態が発生して、思ったように収益が上がらないこともあります。そうならないよう、下記のような「土地活用のリスク」を理解し、想定しておきましょう。

1.空室リスク

土地活用で最も大きなリスクが「空室リスク」です。借り手がいない間は、賃料収入がない一方で、維持費や税金などの出費は常に出続けます。その分だけ、収入を得るどころか、損失が発生してしまうのです。

立地を確認しつつ、どのように土地を活用するかを慎重に考えて、空室が発生しにくいプランを立てるようにしましょう。

2.入居者リスク

空室リスクを減らすために希望者を全て入居させてしまうと、入居者が家賃を払わない、入居者が他の入居者に迷惑をかけるなどの入居者リスクが高まります。

入居者の質が低いと、賃料の滞納や禁止行為を働き損害を発生させる場合があります。希望者に入居を認めるかはしっかり審査する必要がありますが、入居者を絞りすぎると、逆に空室リスクが高まるため、賃貸住宅を運営するにはバランス感覚が求められます。

3.周辺環境の変化によるリスク

「周辺環境の変化」には多くのパターンがあります。

・景気悪化や供給過剰が原因で賃料を引き下げなければならなくなる
・災害や税制変更でオーナーの負担が発生する

などの例が考えられます。

ただ、遠い未来を正確に予測することは不可能です。そこで、空室リスク、入居者リスクを考慮した上で、外的要因がなければ高い利回りが期待できるようにプランを立て、不測の事態が起きても損失が発生しにくいようにしておくのが大切です。

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まだ若いと思っていても相続対策を意識する


土地活用は、相続対策として非常に効果的があります。しかし、相続することを前提に土地を活用しなければ、いざ相続することになった場合にトラブルに陥ります。相続に備え、土地を活用する際には以下の点に留意しましょう。

1.財産を分割しやすくしておく

相続人が複数いる場合、財産を分割する方法をめぐってトラブルが発生するかもしれません。そこで、財産分割がしやすいように、土地を複数に分けておき、遺言書を準備しておくなどの対策をしておきましょう。

なお、分けた不動産の価値にそれぞれ差がある場合には、その差額を補えるように、財産の一部を不動産ではなく金融商品の形で保有しておき、不足分を金融商品で充当するのも効果的です。

2.相続税の納付対策も忘れない

土地活用で相続税対策ができたとしても、相続税の納付のことを忘れてはいけません。相続税は「金銭一括納付」が原則です。想定される相続税額を準備しておく必要があります。

もし、その準備ができていなければ、不動産を売却して現金を確保することを考えなくてはいけません。なかなか買い手が見つからないとなると、不利な条件で土地を売却せざるを得ないこともあるので注意が必要です。

3.相続対策は早くからするに越したことはない

まだ若いからと言って、相続対策を意識せずに土地活用をするのは危険です。不動産の売買は、急いでいると失敗しやすいものです。じっくりと取り組むことが大切です。そのため、「早く相続対策をしないと」と思ったときから始めると、いい物件を見つけることができず、負担軽減効果が見込めない場合もあります。

また、税務署に「相続対策のためだけに土地活用をしている」と判断されると、相続対策が認められないケースも見られます。

土地活用で成功するためには、こういったポイントを忘れてはいけません。自分で対策を考えることは大切ですが、不動産や税金をはじめとした幅広い専門的な知識も必要になるので、的確なアドバイスをしてもらえる専門家の存在は欠かせません。不安があれば今すぐ相談してみましょう。
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